Assurance-vie : une imposition qui dépend de plusieurs critères

Lorsque vous effectuez un retrait sur votre contrat d’assurance-vie, qu’il soit partiel ou total, seules les sommes correspondant aux gains réalisés sont imposables. Le capital que vous avez initialement versé n’est donc pas soumis à l’impôt.

Le régime fiscal applicable dépend principalement de 2 éléments :

• la date à laquelle les versements ont été effectués ;
• l’ancienneté du contrat au moment du retrait.

Une distinction doit notamment être opérée entre les versements réalisés avant le 27 septembre 2017 et ceux effectués à compter de cette date.

Notez que, depuis le 1er janvier 2026, le taux des prélèvements sociaux applicable à la plupart des produits de placement est passé à 18,6 %. Les produits des contrats d’assurance-vie comportant une valeur de rachat ou garantissant le versement d’un capital à leur terme restent toutefois soumis au taux de 17,2 %.

Les produits des contrats « rente-survie » et « épargne-handicap » relèvent, quant à eux, du taux de 18,6 %.

Versements effectués avant le 27 septembre 2017 : quelle imposition ?

Les gains correspondant aux versements réalisés avant le 27 septembre 2017 sont, en principe, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Vous pouvez toutefois opter pour un prélèvement forfaitaire libératoire (PFL), dont le taux dépend de l’ancienneté de votre contrat au moment du retrait.

Dans tous les cas, les prélèvements sociaux de 17,2 % s’ajoutent à l’imposition des gains.

Versements effectués depuis le 27 septembre 2017 : quelles règles ?

Pour les gains issus des versements effectués à compter du 27 septembre 2017, les règles d’imposition sont différentes.

Lorsque le contrat a moins de 8 ans, les gains sont soumis à un prélèvement forfaitaire de 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, soit une taxation globale de 30 %.

Après 8 ans, le taux d’imposition dépend également du montant des primes versées.

Ainsi, les gains peuvent bénéficier d’un taux réduit de 7,5 % au titre de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %, soit une taxation globale de 24,7 %.

Ce taux réduit concerne les gains correspondant à la fraction des primes n’excédant pas 150 000 €.

Au-delà de ce seuil, les gains correspondant à l’excédent des primes versées depuis le 27 septembre 2017 sont soumis au taux de 12,8 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Attention : le seuil de 150 000 € s’apprécie en tenant compte de l’ensemble de vos contrats d’assurance-vie, et non contrat par contrat.

Pour déterminer si ce seuil est dépassé, il faut retenir le montant total des primes versées qui n’ont pas été remboursées, apprécié au 31 décembre de l’année précédant le retrait.

Les primes versées avant le 27 septembre 2017 viennent réduire la fraction de 150 000 € ouvrant droit au taux réduit de 7,5 % pour les versements postérieurs à cette date.

Une option possible pour le barème progressif

Vous pouvez choisir de soumettre vos gains au barème progressif de l’impôt sur le revenu plutôt qu’à l’imposition forfaitaire.

Cette option est toutefois globale : elle concerne l’ensemble des revenus de capitaux mobiliers et des plus-values de cession de valeurs mobilières perçus au cours de l’année.

Elle n’a, en revanche, aucune incidence sur l’imposition des revenus fonciers et des plus-values immobilières, qui obéissent à des règles spécifiques.

Une dispense de prélèvement sous conditions de revenus

Vous pouvez demander à être dispensé du prélèvement forfaitaire non libératoire de 12,8 % ou de 7,5 % lorsque votre revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année est inférieur à :

• 25 000 € pour une personne seule ;
• 50 000 € pour un couple soumis à une imposition commune.

Cette dispense concerne le prélèvement effectué lors du versement des produits : elle ne constitue pas une exonération définitive d’impôt sur le revenu.

Un abattement annuel après 8 ans

Lorsque votre contrat a atteint 8 ans, vous bénéficiez d’un abattement annuel sur les gains compris dans les sommes retirées.

Cet abattement s’élève à :

• 4 600 € pour une personne seule ;
• 9 200 € pour un couple marié ou pacsé soumis à une imposition commune.

Dans la limite de cet abattement, les gains échappent à l’impôt sur le revenu.

En revanche, les prélèvements sociaux restent dus.

Assurance-vie : des exonérations possibles dans certaines situations

Certains événements de la vie permettent de récupérer les sommes placées sur un contrat d’assurance-vie sans payer d’impôt sur le revenu sur les gains réalisés.

Cette exonération peut notamment s’appliquer en cas de :

• licenciement ;
• liquidation judiciaire ;
• mise à la retraite anticipée ;
• reconnaissance d’une invalidité de 2e ou de 3e catégorie.

L’événement doit concerner le titulaire des produits ou son conjoint ou partenaire de Pacs.

L’exonération est applicable aux produits perçus jusqu’au dénouement du contrat, sous réserve que celui-ci intervienne au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle l’événement est survenu.

Sortie en rente viagère : comment sont imposées les sommes perçues ?

Plutôt que de récupérer votre épargne sous la forme d’un capital, vous pouvez choisir de la convertir en rente viagère.

Dans cette situation, l’assureur s’engage à vous verser régulièrement une somme d’argent, par exemple chaque mois, chaque trimestre ou chaque semestre, jusqu’à votre décès.

Attention : cette transformation est irréversible. Une fois le capital converti en rente, vous ne pouvez plus le récupérer.

Selon les modalités prévues par le contrat, il peut toutefois être possible d’organiser une réversion de la rente au profit d’une personne désignée ou de prévoir des annuités garanties, permettant de poursuivre les versements pendant une durée déterminée après le décès.

En l’absence de telles dispositions, le versement de la rente cesse au décès de son bénéficiaire.

Le montant de la rente dépend notamment du capital constitué et de votre âge au moment de son premier versement.

Quelle part de la rente est imposable ?

La rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, mais seule une fraction de son montant est imposable.

Cette fraction dépend de votre âge lors de l’entrée en jouissance de la rente et reste ensuite inchangée.

Ainsi, plus vous êtes âgé au moment où vous commencez à percevoir votre rente, plus la part soumise à l’impôt est réduite.

Assurance-vie : quelle fiscalité au décès de l’assuré ?

L’assurance-vie bénéficie également de règles fiscales particulières en matière de transmission.

Le traitement fiscal des sommes versées aux bénéficiaires dépend notamment de l’âge de l’assuré au moment du versement des primes.

Pour les primes versées avant 70 ans

Les sommes transmises bénéficient, en principe, d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire, apprécié en tenant compte de l’ensemble des contrats concernés.

Au-delà de cet abattement, un prélèvement spécifique s’applique selon les modalités suivantes :

• 20 % sur la fraction taxable n’excédant pas 700 000 € ;
• 31,25 % sur la fraction taxable supérieure à 700 000 €.
   

Pour les primes versées après 70 ans

Les primes versées après le 70e anniversaire de l’assuré sont soumises aux droits de succession pour leur fraction excédant 30 500 €.

Cet abattement est commun à l’ensemble des contrats souscrits par le défunt et à l’ensemble des bénéficiaires concernés. Il est réparti entre eux proportionnellement à leur part dans les primes taxables.

En revanche, les gains produits par ces versements sont exclus de l’assiette des droits de succession.

Des exonérations pour certains bénéficiaires

Lorsque le bénéficiaire du contrat est le conjoint survivant ou le partenaire lié au défunt par un Pacs, les capitaux transmis sont exonérés de fiscalité successorale.

Les frères et sœurs du défunt peuvent également bénéficier d’une exonération, à condition de remplir cumulativement les conditions suivantes :

• être célibataires, veufs, divorcés ou séparés de corps ;
• être âgés de plus de 50 ans ou atteints d’une infirmité les empêchant de subvenir à leurs besoins par leur travail ;
• avoir été constamment domiciliés avec le défunt pendant les 5 années précédant son décès.

Assurance-vie : quelle fiscalité en 2026 ? – © Copyright WebLex

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Panneaux photovoltaïques : facturation électronique à partir de 9 kWc ?

Pour rappel, la réforme de la facturation électronique concerne progressivement les personnes assujetties à la TVA établies en France.

Se pose donc la question de la situation des particuliers qui produisent et vendent de l’électricité produite grâce à des panneaux photovoltaïques, notamment lorsque cette activité leur procure des revenus imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

À ce sujet, le Gouvernement vient d’apporter une précision concernant les installations de faible puissance.

Il indique que, quelle que soit la nature du contrat de vente conclu, une personne qui se borne à vendre tout ou partie de l’électricité produite par une ou plusieurs installations dont la puissance installée cumulée n’excède pas 9 kilowatts-crête (kWc) est présumée ne pas agir en qualité d’assujetti à la TVA.

Par mesure de simplification, les particuliers concernés ne sont donc pas soumis aux obligations issues de la réforme de la facturation électronique.

En revanche, lorsque le particulier est assujetti à la TVA, il entre dans le champ de la réforme. Il doit donc, depuis le 1er septembre 2026, être en mesure de recevoir des factures électroniques par l’intermédiaire d’une plateforme agréée.

À ce titre, le Gouvernement rappelle que plus de 130 plateformes ont été immatriculées par l’État et que les structures réalisant peu de factures peuvent avoir accès à des solutions simples, parfois gratuites ou proposées à faible coût, voire intégrées à certaines offres bancaires professionnelles ou à des logiciels standards.

Facturation électronique : quelle obligation pour les particuliers producteurs d’électricité ? – © Copyright WebLex

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Taxe foncière : une mise à jour des caractéristiques des logements

Pour calculer la taxe foncière sur les propriétés bâties, l’administration fiscale se base notamment sur la valeur locative cadastrale du logement.

Pour déterminer cette valeur, elle tient compte de différents éléments et notamment de certains équipements du logement, qualifiés historiquement d’« éléments de confort ».

Sont notamment concernés le raccordement à l’eau et à l’électricité, les WC, le lavabo, la douche ou encore le chauffage ou la climatisation.

La présence de ces équipements est prise en compte sous la forme d’une équivalence en mètres carrés, qui vient augmenter la surface pondérée retenue pour déterminer la valeur locative du logement.

Problème : les informations dont dispose l’administration ne correspondent pas toujours à la réalité. Certains logements peuvent ainsi être enregistrés comme dépourvus d’équipements pourtant effectivement présents.

C’est pourquoi l’administration fiscale a engagé une opération de « fiabilisation » de ses bases afin de mettre à jour les caractéristiques de ces logements.

Le Gouvernement a rappelé que l’administration est autorisée à constater d’office les changements affectant les caractéristiques physiques d’un logement.

Pour les maisons et appartements classés dans les catégories 1 à 6, qui vont des logements « luxueux » aux logements présentant un confort « ordinaire », l’administration peut ainsi considérer comme présents 6 équipements jugés aujourd’hui essentiels : l’eau, l’électricité, au moins un WC, un lavabo, une douche par salle d’eau et un système de chauffage ou de climatisation.

Une mise à jour qui peut avoir une conséquence très concrète : l’ajout d’un ou plusieurs de ces équipements augmente la surface pondérée du logement et, par conséquent, peut entraîner une hausse de la taxe foncière et, le cas échéant, de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Une mise à jour finalement laissée au choix des collectivités

Initialement, cette opération devait prendre la forme d’une mise à jour automatisée à grande échelle des bases fiscales.

Mais le dispositif a depuis évolué.

À l’été 2026, le Gouvernement a, en effet, précisé qu’il n’était plus question de procéder à une mise à jour généralisée à l’ensemble du territoire.

L’opération sera désormais mise en œuvre localement, sur la base du volontariat : les communes et établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) pourront décider de procéder à cette fiabilisation sur leur territoire.

Le Gouvernement a ainsi posé 3 principes :

• la mise à jour ne sera plus réalisée automatiquement à l’échelle nationale ;
• aucune opération ne sera imposée aux collectivités locales ;
• chaque opération devra être expressément validée par la collectivité concernée.

En pratique, les propriétaires ne seront donc pas tous concernés de la même manière : tout dépendra de la décision prise localement.

Lorsqu’une opération de fiabilisation est engagée, les propriétaires concernés doivent être informés des modifications envisagées concernant leur logement. Ils pourront alors signaler à l’administration une éventuelle différence entre les équipements présumés présents et la situation réelle du bien.

Et si une erreur subsiste malgré cette information préalable et se répercute sur l’avis d’imposition, le propriétaire conservera la possibilité de la contester auprès de l’administration fiscale.

Retenez que la prise en compte des « éléments de confort » dans le calcul de la valeur locative cadastrale n’est pas une nouvelle règle : ces équipements sont déjà intégrés dans les modalités d’évaluation des logements.

L’opération engagée par l’administration vise à corriger les bases fiscales lorsque certains équipements effectivement présents n’y figurent pas.

En revanche, contrairement à ce qui avait été initialement envisagé, cette mise à jour ne sera pas appliquée automatiquement et uniformément sur tout le territoire : sa mise en œuvre dépend désormais de la décision des communes et des EPCI concernés.

Taxe foncière : les « éléments de confort » sous surveillance – © Copyright WebLex

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Indemnité d’occupation : revenus fonciers ou location meublée ?

Dans une affaire récente, des ex-époux sont propriétaires ensemble d’un bien immobilier. À la suite de leur séparation, la jouissance du logement et de son mobilier est attribuée à l’ex-mari, à titre onéreux.

Lors du prononcé du divorce, une indemnité d’occupation de 1 500 € par mois est mise à sa charge pour toute la période pendant laquelle il occupe seul le bien.

À la suite de la vente du logement, l’ex-mari verse finalement à son ex-épouse une indemnité de 115 500 €.

Celle-ci déclare tout d’abord cette somme dans la catégorie des revenus fonciers… avant de revenir sur sa déclaration.

Le logement étant meublé, elle estime finalement que l’indemnité doit être imposée comme un revenu tiré d’une location meublée, donc dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Une analyse que refuse l’administration fiscale.

Et à raison, selon le juge, qui rappelle la nature particulière de l’indemnité d’occupation versée lorsqu’un bien appartient à plusieurs personnes et que l’une d’elles en a seule l’usage.

Ici, l’ex-mari n’occupe pas le logement en qualité de locataire : il en est lui-même propriétaire. L’indemnité qu’il verse n’est donc pas la contrepartie de la location d’un logement meublé.

Elle vient, en réalité, compenser l’impossibilité pour son ex-épouse, également propriétaire, de profiter du bien. Elle se substitue ainsi aux revenus que celui-ci aurait pu produire et en emprunte le caractère.

L’indemnité de 115 500 € doit donc bien être imposée dans la catégorie des revenus fonciers, et non dans celle des BIC.

Une indemnité imposable au moment de son versement

Reste une autre question : à quelle date cette indemnité doit-elle être imposée ?

L’ex-épouse soutient qu’elle aurait dû l’être progressivement, au fur et à mesure de l’occupation du logement par son ex-mari.

Là encore, le juge lui donne tort.

L’indemnité ayant été effectivement versée à la suite de la vente du bien, elle constitue un revenu imposable au titre de l’année de son versement. Il n’est donc pas question de répartir son imposition sur les différentes années pendant lesquelles l’ex-mari a occupé seul le logement.

Pour défendre sa position, l’ex-épouse invoque également des règles fiscales qui auraient permis, selon elle, de rattacher l’indemnité aux différentes années concernées. Mais ces règles ne s’appliquent qu’aux revenus imposés dans la catégorie des BIC.

Or, le juge vient justement de confirmer que l’indemnité perçue est un revenu foncier. L’ex-épouse ne peut donc pas s’en prévaloir.

Indemnité d’occupation entre ex-époux : quelle fiscalité ? – © Copyright WebLex

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Franchises médicales : un plafond total rehaussé à 140 € par an et par assuré

Rappelons que, lorsqu’un assuré achète des médicaments, consulte un médecin ou utilise certains transports sanitaires, une petite somme peut rester à sa charge.

Concrètement, cette somme est directement déduite du remboursement versé par l’Assurance maladie qui lui est versé. Formellement, ces retenues prennent 2 formes : les franchises médicales et les participations forfaitaires. Les montants prélevés à ce titre sont les suivants :

• 1 € par boîte de médicaments, sauf en cas d’hospitalisation ;
• 1 € par acte réalisé par un professionnel paramédical, sauf pendant une hospitalisation ;
• 4 € par transport sanitaire, hors transport d’urgence ;
• 2 € par consultation ou acte médical concerné, hors hospitalisation.

Jusqu’alors, ces sommes étaient limitées à 50 € par an pour les franchises médicales et à 50 € par an pour les participations forfaitaires. Un assuré peut donc supporter jusqu’à 100 € par an au total.

Mais, à compter du 1er octobre 2026, chaque plafond annuel (des franchises médicales et des participations forfaitaires) passera de 50 € à 70 €.

Ainsi, le reste à charge maximal pourra donc atteindre 140 € par an et par assuré, contre 100 € actuellement.

Notez que les sommes prélevées pour chaque médicament, consultation, acte paramédical ou transport ne changent pas. Seule la limite annuelle augmente.

Attention, restent exonérées de ces sommes :

• les mineurs ;
• les femmes enceintes à partir du 6e mois de grossesse ;
• les bénéficiaires de la complémentaire santé solidaire ;
• les victimes d’un acte de terrorisme.

Enfin, soulignons qu’à partir du 1er janvier 2028, les plafonds seront réévalués chaque année en fonction de l’évolution des prix. Ils pourront donc augmenter régulièrement pour tenir compte de l’inflation.

Ainsi, s’agissant du plafond des franchises médicales, celui-ci sera revalorisé chaque 1er janvier sur la base d’un coefficient égal à l’évolution de la moyenne annuelle des prix à la consommation. Du côté des participations forfaitaires, c’est leur nombre maximum qui sera augmenté chaque année.

Frais de santé : le reste à charge annuel augmente en octobre 2026 – © Copyright WebLex

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Pacte Dutreil : ce qui change

Pour mémoire, le dispositif Dutreil permet de bénéficier d’une exonération de 75 % de la valeur des titres d’une société ou des biens d’une entreprise individuelle transmis par donation ou succession, sous réserve du respect de plusieurs engagements de conservation.

La loi de finances pour 2026 apporte 2 évolutions majeures :

• certains biens dits « somptuaires » sont exclus du bénéfice de l’exonération lorsqu’ils ne sont pas exclusivement affectés à l’activité professionnelle ;
• la durée de l’engagement individuel de conservation est portée de 4 à 6 ans.

Ces mesures concernent les transmissions intervenant à compter du 21 février 2026.

Des biens désormais exclus du régime de faveur

L’exonération Dutreil ne s’applique plus à la fraction de la valeur des titres correspondant à certains actifs lorsque ceux-ci ne sont pas exclusivement affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale exercée par la société.

Sont notamment visés :

• les biens affectés à la chasse ou à la pêche ;
• les véhicules de tourisme ;
• les yachts et bateaux de plaisance ;
• les aéronefs ;
• les bijoux et métaux précieux ;
• les objets d’art, de collection et d’antiquité ;
• les chevaux de course ou de concours ;
• les vins et alcools ;
• les logements et résidences.

L’exclusion ne remet pas nécessairement en cause l’ensemble du bénéfice du pacte Dutreil : seule la fraction de la valeur représentative de ces actifs est soumise aux droits de mutation sans application de l’exonération de 75 %.

Une exclusion qui dépend de l’utilisation effective du bien

La présence d’un actif dans cette liste ne suffit pas à l’exclure automatiquement du dispositif. Le maintien de l’exonération reste possible lorsque le bien est exclusivement affecté à l’activité professionnelle de la société :

• pendant au moins 3 ans avant la transmission ou, s’il a été acquis plus récemment, depuis son acquisition ;
• puis jusqu’à la fin de l’engagement individuel de conservation ou jusqu’à sa cession.

Il est précisé que l’affectation exclusive suppose une utilisation nécessaire à l’activité de l’entreprise et uniquement dédiée à cette activité.

De nombreuses exceptions prévues

Des précisions sont apportées concernant les situations dans lesquelles certains biens peuvent néanmoins continuer à bénéficier du régime de faveur.

Ainsi, restent notamment éligibles :

• les véhicules ou aéronefs destinés à la vente ou à la location ;
• les véhicules utilisés par un salarié ou un dirigeant lorsque l’usage privé constitue un avantage en nature imposable ;
• les bateaux affectés à une activité de location, de vente ou de croisière commerciale ;
• les bijoux et métaux précieux utilisés dans une activité de bijouterie ou de joaillerie ;
• les œuvres d’art exploitées dans une galerie ou un commerce d’antiquités ;
• les chevaux affectés à une activité d’élevage ou d’exploitation équine ;
• les vins et alcools destinés à une activité de négoce, de restauration ou de débit de boissons.

Concernant les logements, l’exonération demeure notamment applicable lorsqu’ils sont affectés à une activité hôtelière, à un EHPAD, au logement des salariés ou à des services sociaux bénéficiant à l’ensemble du personnel.

Les filiales également concernées

Le dispositif ne vise pas uniquement les actifs détenus directement par la société dont les titres sont transmis.

Les actifs concernés détenus au sein de filiales ou sous-filiales contrôlées doivent également être pris en compte. L’affectation professionnelle est alors appréciée au niveau de la société qui détient effectivement le bien.

Des précisions sont également apportées sur les modalités de calcul permettant de déterminer la fraction de valeur des titres exclue du bénéfice de l’exonération lorsque de tels actifs sont détenus directement ou indirectement au sein d’un groupe.

Un engagement individuel allongé à 6 ans

Autre évolution importante : la durée de l’engagement individuel de conservation est portée de 4 à 6 ans.

Pour les transmissions de titres de sociétés, chaque héritier, donataire ou légataire doit désormais conserver les titres reçus pendant 6 ans à compter de la fin de l’engagement collectif ou unilatéral de conservation.

Pour les entreprises individuelles, les biens transmis doivent également être conservés pendant 6 ans à compter de la transmission.

Cette nouvelle durée s’applique uniquement aux transmissions réalisées à compter du 21 février 2026.

En pratique, les opérations de transmission doivent désormais intégrer une analyse plus fine des actifs détenus par la société ou le groupe concerné. Une attention particulière doit être portée aux biens susceptibles d’être regardés comme « somptuaires », ainsi qu’à leur affectation effective à l’activité professionnelle.

Par ailleurs, les bénéficiaires doivent tenir compte de l’allongement de 4 à 6 ans de la durée de conservation exigée pour sécuriser le bénéfice de l’exonération Dutreil.

Pacte Dutreil : les actifs « somptuaires » dans le viseur – © Copyright WebLex

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Taxe d’habitation : la résidence principale s’apprécie conjoint par conjoint

Pour rappel, depuis 2023, la taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée. Elle demeure toutefois applicable aux résidences secondaires et aux autres logements meublés non affectés à l’habitation principale.

Dès lors, déterminer quel logement constitue la résidence principale d’un particulier conserve toute son importance.

Dans une affaire récente, une épouse conteste la taxe d’habitation mise à sa charge pour un appartement situé à Lyon.

Selon elle, cet appartement constitue sa résidence principale. Pourtant, la déclaration de revenus commune déposée avec son époux mentionne une autre adresse, située à Caluire-et-Cuire.

Cette adresse commune suffit-elle à considérer que les époux ont nécessairement la même résidence principale ?

Non, répond le juge : pour l’application de la taxe d’habitation, la résidence principale doit être appréciée au regard de la situation de chaque contribuable, même lorsque les époux sont soumis à une imposition commune à l’impôt sur le revenu.

Concrètement, 2 époux imposés en commun à l’impôt sur le revenu peuvent donc avoir chacun leur propre résidence principale pour l’application de la taxe d’habitation, à condition, bien entendu, que leur situation respective permette de caractériser effectivement 2 lieux de résidence principale distincts.

Une solution qui peut notamment présenter un intérêt pour les couples qui, pour des raisons professionnelles ou personnelles, vivent durablement dans 2 logements différents.

Résidence principale : l’adresse fiscale ne fait pas tout !

Reste à prouver que le logement constitue effectivement la résidence principale de l’époux concerné.

À cet égard, le juge précise que l’adresse mentionnée comme domicile au 1er janvier sur la déclaration de revenus constitue bien un élément susceptible d’être pris en compte.

Pour autant, cette adresse ne permet pas de présumer, à elle seule, que le logement correspondant constitue la résidence principale du contribuable pour l’établissement de la taxe d’habitation.

La situation doit être appréciée au regard de l’ensemble des éléments disponibles permettant d’établir la réalité de l’occupation du logement.

Dans cette affaire, l’épouse avait notamment produit un passeport, une carte grise, un chéquier, des fiches de paie et des avenants à son contrat d’assurance habitation mentionnant son adresse lyonnaise.

Des éléments insuffisants ici, tranche le juge : au regard de l’ensemble des pièces produites, il n’est pas établi que l’appartement de Lyon constituait effectivement sa résidence principale.

L’épouse reste donc redevable de la taxe d’habitation réclamée.

2 époux, 2 résidences principales : quelles conséquences ?

La portée de cette décision est particulièrement intéressante depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales.

Elle confirme qu’il ne faut pas nécessairement raisonner à l’échelle du foyer fiscal pour déterminer la résidence principale : la situation de chacun des époux doit être examinée individuellement.

Un couple disposant de 2 logements pourrait donc, lorsque chacun des époux occupe effectivement et habituellement l’un d’eux à titre de résidence principale, faire valoir cette situation pour l’application de la taxe d’habitation.

Cette solution mérite d’autant plus d’être soulignée que l’administration avait récemment rappelé que l’habitation principale correspond, de manière générale, au logement dans lequel le contribuable réside habituellement et effectivement avec sa famille et qu’un logement constituant la résidence principale d’un membre du couple ou du foyer fiscal peut ne pas être soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Elle s’inscrit également dans la continuité d’une précédente décision concernant l’exonération de la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale. Le juge avait alors retenu que, lorsque plusieurs personnes cèdent un logement, la condition tenant à la résidence principale doit être appréciée séparément pour chacun des vendeurs, même s’ils sont soumis à une imposition commune à l’impôt sur le revenu.

Retenez que, pour l’application de la taxe d’habitation, l’imposition commune à l’impôt sur le revenu n’implique pas nécessairement une résidence principale commune.

Deux époux peuvent avoir chacun leur résidence principale, mais encore faut-il pouvoir démontrer la réalité de cette situation au regard d’éléments suffisamment probants.

Taxe d’habitation des couples : à chacun sa résidence principale ? – © Copyright WebLex

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Location d’une partie de sa résidence principale : une exonération sous conditions

Pour rappel, les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une partie de leur habitation principale peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu au titre des loyers perçus.

Pour cela, plusieurs conditions doivent être simultanément remplies.

Tout d’abord, les pièces louées ou sous-louées doivent effectivement faire partie de la résidence principale du bailleur. La location doit donc conduire ce dernier à réduire le nombre de pièces qu’il occupe personnellement.

À ce titre, des dépendances immédiates, telles que des chambres de service aménagées sous les combles, peuvent être considérées comme faisant partie de l’habitation principale dès lors qu’elles forment un tout indissociable avec celle-ci.

À l’inverse, des locaux suffisamment indépendants de l’habitation principale, au regard notamment de leur configuration, de leur superficie, de leur accès ou encore de la présence d’une cuisine ou d’une salle de bain privative, peuvent ne pas ouvrir droit à l’exonération.

Ensuite, les pièces louées doivent constituer pour le locataire ou le sous-locataire sa résidence principale ou, sous certaines conditions, la résidence temporaire d’un salarié saisonnier.

À ce titre, le logement dans lequel un étudiant séjourne habituellement pendant l’année universitaire est considéré comme sa résidence principale, même s’il conserve son domicile légal chez ses parents. Il en va de même pour un apprenti contraint de séjourner sur le lieu de son apprentissage.

Enfin, le prix de la location doit être fixé dans des limites raisonnables.

Loyer raisonnable : quels plafonds pour 2026 ?

Pour apprécier le caractère raisonnable du loyer, 2 plafonds annuels par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, sont retenus selon la localisation du logement. Pour l’année 2026, ils sont fixés à :

• 215 € par m² et par an en Île-de-France ;
• 159 € par m² et par an dans les autres régions.

En dessous de ces montants, le loyer est considéré comme raisonnable.

À titre d’exemple, pour une chambre de 15 m² située hors Île-de-France, le plafond annuel s’établit à 2 385 € hors charges, soit 198,75 € par mois.

Pour une chambre de même superficie située en Île-de-France, il atteint 3 225 € par an, soit 268,75 € par mois, hors charges.

Notez que ces plafonds constituent des seuils de tolérance permettant de considérer le prix comme raisonnable. Leur dépassement ne signifie donc pas, à lui seul, que le loyer est nécessairement excessif : son caractère raisonnable doit alors être apprécié au regard des circonstances.

Une exonération applicable jusqu’à fin 2026

Attention, cette exonération est, en l’état actuel des textes, temporaire.

Elle s’applique aux locations et sous-locations réalisées jusqu’au 31 décembre 2026.

Sauf nouvelle prorogation, les loyers tirés de la location ou de la sous-location d’une partie de la résidence principale ne pourront donc plus bénéficier de cette exonération à compter de 2027.

Louer une partie de sa résidence principale : quelle fiscalité en 2026 ? – © Copyright WebLex

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Location meublée : 2 régimes à distinguer

Pour rappel, les revenus tirés d’une activité de location meublée sont imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Lorsque les conditions sont réunies, le loueur peut bénéficier du régime micro-BIC : son bénéfice imposable est alors déterminé en appliquant directement un abattement forfaitaire à ses recettes, sans déduction de ses charges réelles.

Pour les revenus perçus en 2026, les locations meublées relèvent, en principe, du régime micro-BIC lorsque le chiffre d’affaires n’excède pas 83 600 €. Le bénéfice imposable est alors déterminé après application d’un abattement forfaitaire de 50 %.

Sont notamment concernés :

• les locations meublées de longue durée ;
• les meublés de tourisme classés ;
• les chambres d’hôtes.

Un régime spécifique est toutefois applicable aux meublés de tourisme non classés. Pour ces locations, le régime micro-BIC ne peut s’appliquer que lorsque le chiffre d’affaires n’excède pas 15 000 €. L’abattement forfaitaire est, dans ce cas, limité à 30 %.

Notez que le seuil de 15 000 € n’est pas revalorisé pour 2026.

LMP ou LMNP : sans incidence sur ces seuils

Une précision importante est apportée concernant la détermination du seuil applicable : il faut tenir compte de la nature de l’activité de location exercée, et non de son caractère professionnel ou non professionnel.

En clair, le fait d’être considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP) est sans incidence pour déterminer le seuil de chiffre d’affaires et le taux d’abattement applicables dans le cadre du régime micro-BIC.

C’est donc bien le type de bien loué et, pour les meublés de tourisme, son classement ou non, qui doit être pris en compte.

Plusieurs activités de location : attention aux différents seuils

Une même personne peut exercer plusieurs activités de location meublée relevant de seuils différents, par exemple en louant à la fois un meublé de tourisme classé et un meublé de tourisme non classé.

Dans cette situation, le respect du plafond global de chiffre d’affaires ne suffit pas nécessairement pour bénéficier du régime micro-BIC.

Lorsque plusieurs activités commerciales relevant de limites différentes sont exercées, il faut également vérifier que le chiffre d’affaires correspondant à chacune des activités soumises à une limite particulière ne dépasse pas le seuil qui lui est propre.

Ainsi, la réalisation de recettes provenant d’un meublé de tourisme non classé impose notamment de surveiller le seuil spécifique de 15 000 € applicable à cette activité.

Location meublée : quel régime réel en 2026 ?

Enfin, lorsque le loueur ne peut pas bénéficier du régime micro-BIC ou choisit d’y renoncer, ses revenus sont imposés selon un régime réel.

Pour 2026, la limite supérieure du régime réel simplifié applicable aux activités de location meublée est portée à 286 000 €, contre 254 000 € auparavant.

Au-delà de cette limite, le loueur relève, en principe, du régime réel normal.

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HLM : de nouveaux acquéreurs potentiels

Lorsqu’ils produisent des logements neufs, les organismes d’habitation à loyer modéré (OHLM) peuvent les vendre à des particuliers sous certaines conditions précises, et notamment lorsqu’ils sont dès l’origine destinés à être vendus à des particuliers.

Pour rappel, ces logements ne peuvent être cédés qu’à des personnes qui les destinent à leur résidence principale ou à des personnes qui les mettent en location selon les modalités établies par certains dispositifs fiscaux.

Depuis le 29 août 2026, c’est ce dernier point qui connait un ajout puisque la cession des biens par les OHLM est désormais ouverte aux personnes relevant du statut du bailleur privé introduit en février 2026 par le dispositif « Relance logement », également appelé « Dispositif Jeanbrun ».

Pour rappel, ce régime s’applique aux acquisitions de logements neufs ou anciens dans un bâtiment d’habitation collectif et pour lesquels l’acquéreur prend l’engagement de louer pendant une certaine durée (9 ans en principe) le logement à un locataire qui le destinera à sa résidence principale.

Toutes conditions réunies, intégrant notamment des conditions de ressource pour le locataire potentiel et des conditions de loyers, le dispositif permet au bailleur privé d’opter pour une déduction au titre de l’amortissement du prix d’acquisition du logement net de frais pour le calcul du revenu foncier imposable.

L’objectif affiché ici est de faciliter, pour les organismes HLM, la commercialisation de logements et d’élargir ainsi la cible d’investisseurs potentiels, dans un marché immobilier tendu actuellement.

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